炒股如何申请杠杆 付鹏内部分享流出：香港楼市，真正的危机是流动性枯竭_房地产市场_人口_价格

来源: 证经学社

近日，付鹏在一次内部会员直播分享中，专门分析了香港房地产市场。

他的视角不仅停留在周期性波动层面，而是从人口结构、地缘经济和金融流动性等深层因素出发，重构了我们对香港楼市的理解，也给我们判断内地房地产市场提供了很多的借鉴。

一、价格腰斩背后的致命问题

香港楼市已连续下行三年多。自2022年以来，整体均价下跌约30%，部分房价回到十年前。

豪宅跌幅尤为惨烈：西半山成交价较峰值腰斩，回到1997年的水平，世界清算银行指数从400点跌破200至189点。

港岛南区顶级新盘从每平方英尺4万港币降至2万港币。

启德海滨由3万多港币跌至2万多港币。

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豪宅跌幅尤为惨烈：西半山成交价较峰值腰斩，回到1997年的水平，世界清算银行指数从400点跌破200至189点。

港岛南区顶级新盘从每平方英尺4万港币降至2万港币。

启德海滨由3万多港币跌至2万多港币。

但付鹏强调，价格并非最致命的问题，真正的危机是“有价无市”——豪宅尤其如此。报价与成交价之间存在巨大折扣，反映市场信心严重丧失。

他提到麦当劳出售香港全部商铺并保留租约的案例，认为这是企业预判商业地产流动性持续恶化、租金与业主议价能力下降的防御性举措，以避免未来价格继续下跌的风险。

二、人口结构：决定楼市长期走势的关键变量

付鹏指出，香港楼市的衰退是由长期人口结构变化推动的。

劳动人口在1994年为280万，2018-2019年达到400万峰值后开始下降，现已跌破380万。这个拐点与房价高峰几乎同步。

老龄化加速：65岁以上人口已接近25%（170-180万），预计2035年超过30%，2040年或达35%。

劳动人口在1994年为280万，2018-2019年达到400万峰值后开始下降，现已跌破380万。这个拐点与房价高峰几乎同步。

老龄化加速：65岁以上人口已接近25%（170-180万），预计2035年超过30%，2040年或达35%。

劳动人口减少削弱了购房能力，老年人口增加则使投资偏好更保守，接盘能力下降。这种结构性逆转，是香港楼市进入长期调整的根本原因。

他还提到，尽管引入了“高才计划”等新移民，但他们大多选择租房，而非长期买房，且不少人将香港视作过渡站。

三、“北上养老”与大湾区因素

大湾区生活成本低、居住空间宽敞、交通便利，对香港老年人吸引力日增。

目前已有约10万名65岁以上的港人定居大湾区。

未来三至五年，随着交通和养老政策打通，这一数字或增至30万-50万。

目前已有约10万名65岁以上的港人定居大湾区。

未来三至五年，随着交通和养老政策打通，这一数字或增至30万-50万。

北上养老意味着香港本地住房需求减少，这部分人可能出售香港房产，加剧供需失衡。李嘉诚旗下企业在大湾区大幅降价卖房，目标客户正是这类人群，体现了趋势的转变。

四、开发商的困境与市场恶性循环

过去，香港开发商可通过出售写字楼、商铺来应对住宅市场低迷。但如今商业地产同样陷入流动性枯竭，传统“自救”路径被堵。

为偿债，开发商只能降价抛售住宅。

新房库存超9万套，价格下压二手市场，特别是老旧楼盘。

高杠杆买家（尤其2021年入市者）已出现爆仓抛售。

为偿债，开发商只能降价抛售住宅。

新房库存超9万套，价格下压二手市场，特别是老旧楼盘。

高杠杆买家（尤其2021年入市者）已出现爆仓抛售。

这波压力传导至金融系统——汇丰、恒生银行今年上半年净利润均暴跌三成，坏账增加是主因。

五、对内地的警示

付鹏认为，内地在分析楼市时也应将人口结构放在核心位置。

最大风险不再是价格涨跌，而是流动性枯竭。

当房产无法顺利变现，即便账面价值很高，也失去了财富意义。

最大风险不再是价格涨跌，而是流动性枯竭。

当房产无法顺利变现，即便账面价值很高，也失去了财富意义。

随着中国进入老龄化社会，房地产的黄金投资期已过去，其价值将回归居住属性，市场逻辑将从“价格上涨”转向“能否成交”。

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发布于：北京市

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